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토요일, 대부분의 부동산 전문가가 미국에서 사업을 수행하는 방식을 규제하는 새로운 규정이 공식적으로 발효됩니다. 이러한 변경 사항은 미국인들이 주택을 사고 파는 방식을 개선할 수 있습니다.
150만 명의 회원을 보유한 강력한 무역 협회인 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 독점 금지 소송에 대한 4억 1,800만 달러 합의의 일환으로 이 규칙을 채택했습니다. 이 규칙은 부동산 중개인이 돈을 받는 방법과 지불하는 사람을 변경하기 위해 고안되었습니다. 이는 적어도 한 세대 만에 회사 규칙의 가장 큰 변화입니다.
NAR의 케빈 시어스(Kevin Sears) 사장은 성명을 통해 “주택을 사고 팔 때 소비자가 명확성과 선택권을 더욱 강화할 수 있도록 돕는다”고 말했다.
그는 “우리 업계의 이러한 발전을 준비하고 포용하며 소비자를 새로운 환경으로 안내할 수 있는 우리 회원들의 능력을 확신한다”고 말했다.
당신이 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.
역사적으로 구매자는 부동산 중개인에게 직접 비용을 지불할 것으로 예상되지 않았습니다. 이는 구매자 중개인과 판매자 중개인 모두에게 부과되는 부동산 수수료를 주택 판매자가 지불하기 때문입니다.
커미션 일반적으로 총액은 주택 판매 가격의 5% 또는 6%이므로 미국 평균 주택 가격인 $450,000 주택의 경우 판매자는 $27,000의 수수료를 지불해야 합니다. 전문가가 많네요 이러한 수수료는 주택 정가에 반영되어 주택 가격을 상승시킵니다.
그러나 이번 주부터 판매자 중개인은 부동산 중개인이 매물을 등록하고, 판매용 주택을 찾고, 거래를 촉진하는 데 사용하는 많은 목록 서비스에서 구매자 중개인에게 커미션 지급을 광고하는 것이 더 이상 허용되지 않습니다.
이는 구매자의 대리인이 데이터베이스를 사용하여 지불할 금액을 기준으로 주택을 검색할 수 없다는 것을 의미합니다. 이는 “조향”으로 알려진 관행입니다. 판매자 시장보다 낮은 수수료율을 제공함으로써 일부 중개인이 고객의 기준에 맞는 주택을 보여주는 것을 피하게 되었다고 비평가들은 주장합니다.
“MLS에 더 이상 수수료가 없으면 3% 수수료를 찾을 수 없기 때문에 탐색하기가 더 어려워집니다.”라고 버팔로 대학 법과대학의 법학 교수인 Tonya Monestier는 말했습니다. “여전히 모든 사람에게 전화를 걸어 지형이 어떤지 알아낼 수 있지만 그렇게 하면 더 어려워집니다.”
두 번째 변화는 예비 주택 구매자와 부동산 중개인 간의 관계에 영향을 미칩니다. 구매자는 집을 함께 방문하기 전에 대리인과 법적 대리 계약을 체결해야 합니다.
이러한 계약은 주택 구입자에게 중개업자가 어떻게 보수를 받는지 알리기 위해 고안되었으며, 판매자가 중개인 수수료 지불에 동의하지 않는 경우 구매자는 해당 수수료 지불에 참여할 수 있습니다. 이 수수료는 전적으로 협상 가능하다는 사실을 구매자에게 알리기 위해 고안되었습니다.
Norm 명예교수는 “구매자가 커미션을 협상할 수 있다는 것을 알고 판매자가 아닌 실제로 수수료를 지불한다면 미래에 더 완전한 시장과 서비스 메뉴를 만들 수 있을 것”이라고 말했습니다. 샌디에이고 대학의 부동산 교수인 밀러는 이렇게 말했습니다.
이러한 계약의 주요 특징은 판매자가 더 많은 금액을 제안하더라도 구매자의 대리인은 구매자가 처음에 가입한 것보다 더 많은 보상을 받을 수 없다는 것입니다.
그것에 웹사이트NAR은 “이 두 가지 변경 사항으로 인해 브로커가 ‘더 높은’ 보상 제안을 가지고 있기 때문에 구매자를 특정 목록으로 안내하여 과잉 보상을 할 수 없기 때문에 이론적 전환이 제거되었습니다”라고 말했습니다.
최종 승인 청문회는 11월 26일로 예정되어 있지만 판사는 지난 4월 NAR의 합의에 대한 예비 승인을 내렸습니다.
일부 중개인은 구매자가 주택 투어를 시작하기 전에 대리인과 법적 구속력이 있는 관계를 체결하는 것에 대해 긴장할 수 있다는 것을 알고 있습니다. 그래서 그들은 구매자가 에이전트와 편안하게 지낼 수 있도록 일주일 또는 한 시간 동안 지속될 수 있는 단기 계약을 만들었습니다.
그러나 Monestier는 구매자가 법적 계약을 철저하게 읽지 않고 서명하는 것에 주의해야 한다고 경고했습니다.
“주별로, 중개인별로 다양한 버전의 계약을 보게 될 것입니다. 거기에는 수천 개가 있을 수 있습니다.”라고 그는 말했습니다. “구매자와 판매자가 그럴 수 있다는 것이 걱정됩니다. 맹목적으로 무언가에 서명한 다음 상황이 자신이 생각하는 것과 다르면 놀라게 됩니다.”
미국 최대 중개업체 중 하나인 eXp Realty의 CEO인 Leo Pareja는 잠재적인 혼란을 피하기 위해 회사의 구매자 계약을 준비했다고 CNN에 말했습니다.
Pareja는 “소비자가 불편한 상황에 처해 있다는 느낌을 받지 않고 집 진입로에서 읽을 수 있도록 설계되었습니다”라고 말했습니다. “이 책을 읽는 데 법학 학위는 필요하지 않습니다.”
Pareja는 자신의 계약을 다른 회사에서도 널리 사용할 수 있도록 하기로 결정했습니다.
“우리는 소비자와 대리인이 앞으로 최소한의 마찰을 갖기를 원합니다. 왜냐하면 그것이 지금 우리에게 필요한 마지막 것이기 때문입니다.”라고 그는 말했습니다.
일부 부동산 업계 전문가들은 새로운 규정이 주택 구입 시장에 냉각 효과를 미칠 수 있다고 경고했습니다. 자신의 에이전트에게 지불할 돈을 가져올 것으로 예상됩니다.
그러나 Monestier는 장기적인 변화가 소비자에게 도움이 될 것이라고 믿습니다.
“시간이 지나면서 수수료율이 낮아지면 주택 구매자와 판매자 모두에게 좋은 일이 될 것입니다.”라고 그는 말했습니다.
미국에서 주택을 사고 파는 비용이 대부분의 사람들에게 즉시 감당 가능한 수준이 될지는 확실하지 않습니다.
“결국 누군가가 ‘가격으로 경쟁하자’고 말할지 의문입니다. 대기업이라면 혁명이 될 것입니다.”라고 샌디에고 대학의 Miller는 말했습니다. “나는 모른다”고 그는 말했다.
단기적으로 Miller는 모기지 금리가 특정 규칙 변경보다 주택 구입 능력에 더 큰 영향을 미칠 것이라고 믿습니다.
30년 고정 모기지의 평균 이자율은 최근 6.49%를 기록했는데, 이는 최근 역사상 가장 높은 수준이지만 1년여 만에 가장 낮은 수준에 가깝습니다.
Miller는 “우리가 여기서 말하는 것보다 경제성에 더 많은 영향을 미칩니다”라고 말했습니다. “모기지 금리가 더 떨어지면 그에 비해 방정식에서 규칙 변경이 더 커질 것입니다.”
